「時価」とは何か──1つの不動産に4つの価格がある理由

財産分与の話し合いで、「役所の評価額では1,500万円なのに、不動産屋は3,000万円と言う。どちらが本当なのか」というご質問をよくいただきます。答えは「どちらも、それぞれの目的に対しては本当」です。

不動産の世界には「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉があります。同じ土地に、目的の異なる4つの価格が併存しているという意味です。

4つの価格の正体

① 実勢価格（時価）。市場で実際に売買される価格です。財産分与で本来使うべきなのはこの価格ですが、売ってみるまで確定しないという性質があります。

② 公示価格。国土交通省が毎年1月1日時点で公表する標準地の価格です。一般の土地取引の指標とされ、実勢価格に近い水準を目指して評価されています。ただし公表されるのは標準地だけで、個別の土地の価格ではありません。

③ 相続税路線価。国税庁が相続税・贈与税の課税のために定める道路ごとの価格で、公示価格のおおむね8割の水準に設定されています。

④ 固定資産税評価額。市区町村が固定資産税の課税のために定める価格で、公示価格のおおむね7割の水準です。評価替えは3年に一度のため、地価変動への追従も遅れます。

③と④が最初から低めに設定されているのは、課税の安定性のためです。時価ぴったりに課税しようとすると、地価変動のたびに納税者との争いが生じます。あらかじめ低めの水準にしておくことで、評価が時価を上回ってしまう事態を避けているのです。

つまり、固定資産税評価額が実勢より低いのは「役所が間違っている」のではなく、制度の設計どおりです。問題は、その制度趣旨を離れて、財産分与のような私人間の清算にこの数字を流用したときに起こります。

財産分与における不動産の評価は、時価（実勢価格）によるのが原則です。しかし①は売却しない限り観測できません。そこで、時価を推計する手段として、仲介会社の査定や不動産鑑定士による評価が使われます。

査定と鑑定の違いは別の記事で詳しく書きますが、要点は「根拠を第三者が検証できる形になっているか」です。争いのない話し合いなら査定でも足り、争いがあるなら検証可能な鑑定評価が機能します。

役所の評価額と不動産屋の金額が食い違っていて混乱している方は、まず「それぞれ別の目的の数字であって、どちらかが噓をついているわけではない」というところから整理を始めてください。そのうえで、財産分与に使うべき時価がいくらなのかは、改めて評価する必要があります。