仲介査定と不動産鑑定は、どう違うのか

不動産会社が出す査定書は、その会社が「自社で売り出すとしたらいくらの値段をつけるか」を示したものです。作成に資格は要りません。無料であることがほとんどなのは、媒介契約（売却の依頼）を取るための営業活動の一環だからです。

一方、鑑定評価書は不動産の鑑定評価に関する法律に基づき、不動産鑑定士だけが作成できる書面です。国土交通省が定める不動産鑑定評価基準に従って手順を踏み、作成した鑑定士の氏名と登録番号が記載されます。内容に誤りがあれば、鑑定士は業務上の責任を問われます。

この違いは、書面の見た目以上に大きな差になります。査定書には「なぜその金額なのか」を第三者が検証できる形で書く義務がありませんが、鑑定評価書には、どの取引事例を採用し、どう補正し、どの手法で何円と算出したかを記載する必要があります。

同じ物件でも、仲介会社によって査定額が数百万円違うことは珍しくありません。これは、どの会社かが間違っているというより、査定という行為の性質によるものです。

第一に、査定額には「この金額なら預かれる」という営業判断が入ります。媒介契約を取りたい会社は高めの金額を示す傾向があり、早く売り切りたい局面では低めに出ることもあります。第二に、採用する成約事例の選び方に決まりがありません。同じマンションでも、参照する住戸が違えば結論は変わります。

財産分与の場面では、この幅がそのまま当事者の対立になります。高い金額を主張したい側と低い金額を主張したい側が、それぞれ自分に有利な査定書を持ち寄れば、話は前に進みません。