TOPIC ／ 固定資産税評価額
固定資産税の評価額を、財産分与に使ってよいのか
「納税通知書に書いてある金額が家の価値だから、それで分けよう」。相手方からそう言われて、違和感を持ったまま話が進んでいませんか。この数字は、税金を計算するために市区町村が定めた価格です。
このページの結論
- 固定資産税評価額は市区町村が固定資産税を課税するために定める価格で、市場で売買される価格（時価）とは目的が異なります。
- 土地の固定資産税評価額は公示価格のおおむね7割を目安に設定されており、構造上、時価より低く出ます。
- 建物は経過年数に応じて減っていく仕組みのため、市場での取引価格との差がさらに開くことがあります。
- そのまま財産分与の基準にすると、家を取得しない側が受け取る代償金が実際の価値より少なくなる可能性があります。
固定資産税評価額は「税金のための価格」
固定資産税評価額は、市区町村が固定資産税や都市計画税を課税するために、総務大臣が定める固定資産評価基準に従って決めている価格です。所有者が申告するものではなく、行政が一律の基準で算定しています。
土地については、地価公示価格のおおむね7割を目安に評価することとされています。つまり最初から時価より低い水準を狙って設定されている数字です。加えて、評価替えは原則として3年に一度なので、その間に地価が上がっても評価額は据え置かれます。
建物については、同じ建物をもう一度建てるとしたらいくらかかるか（再建築費）を出したうえで、建築後の経過年数に応じて減価していく仕組みです。市場で建物にどれだけの値段がつくかとは、必ずしも連動しません。
そのまま使うと、分与額はどれだけ動くか
仮に、夫名義の分譲マンションを妻が取得せず、夫が住み続けて妻に代償金を支払うケースを考えます。住宅ローンは完済済み、ほかに分ける財産はないものとします。
| 用いる数字 | 評価額 | 妻が受け取る代償金（2分の1） |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 1,500万円 | 750万円 |
| 相続税評価額（参考） | 2,100万円 | 1,050万円 |
| 鑑定評価額（時価） | 3,000万円 | 1,500万円 |
※ 上記の評価額は説明のための仮の数値です。実際の水準は物件の所在・築年・構造により大きく異なります。
課税のための価格。公示価格の約7割水準×経年減価
公示価格の約8割水準
市場で取引される価格の水準
※ 説明のための仮の数値です。実際の水準は物件の所在・築年・構造により大きく異なります。
この例では、固定資産税評価額を使うか時価を使うかで、受け取る金額が750万円変わります。財産分与では原則として不動産の価値を2分の1ずつ分けるため、評価額の差の半分が、そのまま手取りの差になります。
差が生じること自体を問題視しているのではありません。問題は、当事者がその差の存在を知らないまま合意してしまうことです。
お手元の納税通知書の金額が、時価とどのくらい離れていそうか。物件の所在と面積、築年をうかがえば、おおよその見当をお伝えできます。
時価との差を相談する初回相談無料／ご相談内容を相手方に伝えることはありません
乖離が大きくなりやすいケース
- 地価が上昇している地域の土地：評価替えが3年に一度のため、上昇局面では実勢との差が開きます。
- 都心部の分譲マンション：土地の持分が小さく、建物の経年減価が効くため、市場価格との差が出やすい類型です。
- 築年数の経った戸建：建物の固定資産税評価額は下限まで下がりますが、市場では建物にまだ値段がつくこともあれば、逆に解体費用を見込んでマイナス評価になることもあります。
- 再開発や新駅の計画がある地域：市場が先に反応し、評価額が追いつきません。
反対に、地価が横ばいで築年数の経った郊外の物件では、差が小さいこともあります。「必ず大きくずれる」わけではなく、どちらに、どれくらいずれているかは物件ごとに違うというのが実際のところです。だからこそ、確認する価値があります。
では何を基準にすればよいか
財産分与における不動産の評価は、原則として時価によります。時価を把握する方法としては、仲介会社の査定、不動産鑑定士による価格等調査、鑑定評価があります。
話し合いの段階で目安を掴むだけなら、複数社の査定でも足ります。金額に争いがある場合、あるいは調停・訴訟に資料を出す必要がある場合は、根拠を示せる鑑定評価書が適しています。当事務所では、目的に応じてどの資料が必要かをご提案します。
よくあるご質問
固定資産税評価額は、どこを見ればわかりますか。
毎年春に市区町村から届く固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書に記載されています。「価格」または「評価額」の欄が固定資産税評価額です。「課税標準額」は住宅用地の特例などで減額された後の数字なので、別のものです。
相続税評価額（路線価）なら使えますか。
相続税評価額も課税のための価格であり、時価そのものではありません。土地については公示価格のおおむね8割を目安に設定されており、固定資産税評価額よりは時価に近いものの、そのまま財産分与の基準にすると差が生じます。
双方が固定資産税評価額でよいと合意していれば問題ありませんか。
当事者が納得して合意されているのであれば、それ自体が禁じられるわけではありません。ただし、時価との差がどの程度あるのかを知らないまま合意すると、後から気づいたときに争いになることがあります。少なくとも差の大きさは把握したうえで判断されることをおすすめします。
評価替えの年でなければ古い数字のままですか。
土地・家屋の固定資産税評価額は原則として3年に一度の基準年度に評価替えが行われます。その間の地価変動は反映されないため、市場が動いている時期には差が広がりやすくなります。
鑑定が必要かどうかの確認だけでも構いません
物件の内容と手続の状況をうかがい、どの資料が必要か、費用はいくらかをお伝えします。必要がなければその旨をお伝えします。初回のご相談は無料です。