住宅ローンが残っている家は、どう分けるのか

財産分与で住宅ローン付きの家を考えるときの基本の式は単純です。

家の時価 − ローン残債 ＝ 実質的な価値（純資産）

この答えがプラスならアンダーローン、マイナスならオーバーローンと呼ばれます。プラスの場合、その差額を夫婦で分けるのが基本的な考え方です。たとえば時価3,500万円・残債2,000万円なら、実質的な価値は1,500万円。家を取得する側が、相手に750万円の代償金を支払う、というのが出発点になります。

マイナスの場合、その不動産は分けるべきプラスの財産とはいえません。実務では、オーバーローンの不動産は財産分与の対象から外し、残ったローンは名義人が返済を続けるという扱いが一般的とされています。ほかに預貯金などのプラス財産がある場合に不動産のマイナス分を通算できるかは、法律上の論点です。

• ①売却して精算する：アンダーローンなら、売却代金でローンを完済し、残りを分けます。実際の成約価格で精算するため、評価の争いは比較的小さくなります。ただし売り出し価格の設定には時価の把握が必要です。
• ②一方が住み続け、代償金を支払う：売却しないため市場価格が観測できず、評価の争いが最も起きやすいパターンです。時価の確定が代償金の計算の出発点になります。
• ③オーバーローンのまま名義人が住み続ける：不動産は分与の対象外とし、ローンは名義人が返済を続ける形です。ただし本当にオーバーローンなのかの確認が前提です。実は値上がりしてアンダーローンになっていた、というケースもあります。

いずれのパターンでも、出発点は同じです。時価がいくらなのかを、根拠をもって確定させること。そこが曖昧なままだと、どの選択肢の議論も前に進みません。